How to verify a land seller is legitimate — before you send a dollar
Seven public-record checks anyone can run in an afternoon. We pass them. Make sure whoever you buy from does too.
Land is the easiest real estate to fake. There is no house to walk through, no tenant to call, and the "seller" only needs a photo, a price and a story. Every year buyers wire money for parcels that were never for sale — or that belonged to someone else. The good news: every fact that matters about a piece of land is public, free, and takes an afternoon to check.
1. Get the parcel number and county first
Before price, before photos, before anything: ask for the parcel number (also called APN, PIN or folio) and the county. A real owner has it on their deed and their tax bill, and gives it to you instantly. A seller who stalls, changes the subject, or says "I'll send it after the deposit" has already told you what you need to know.
2. Look up the owner of record
Search "[county name] property appraiser" or "[county name] assessor". Every U.S. county has a public website where you enter the parcel number and see the owner of record, the assessed value, the acreage and usually a map. The name on that page must match the person or company selling to you. If the seller says "it's under my cousin's name" or "the LLC is being updated" — stop. You buy from the owner of record, or you don't buy.
3. Read the deed
The county recorder or clerk of court keeps every recorded document. Search the parcel or the owner's name and open the most recent deed. It tells you when the seller acquired the property, from whom, and by what kind of deed. A seller who bought last month through a tax sale and a seller who inherited it in 1994 are both legitimate — but you want to know which one you are dealing with, because it changes the title work you may need later.
4. Verify the company exists and is active
If the seller is a corporation or LLC, look it up in the state's business registry — in Florida that is Sunbiz, in Arkansas the Secretary of State, and every state has one. You are checking three things: the entity exists, its status is active, and the person you are talking to is listed as an officer or authorized person. An entity that is dissolved, or that was formed two weeks ago, deserves harder questions.
5. Check the taxes
The county tax collector shows whether property taxes are paid or delinquent, and whether any tax certificates or liens are outstanding. Unpaid taxes are not a deal-breaker — they are a number that belongs in the price — but a seller who did not mention them was either careless or hoping you would not look.
6. Look at the land itself
Open the county GIS map and the satellite view. Does the parcel touch a road? Is that road public or a private easement? Is it in a floodplain? Is the "cleared lot" in the photo actually the parcel on the map, or the neighbor's? If the purchase is meaningful to you, drive it, or pay a local to photograph it standing on the parcel with the GPS pin visible. Photos from the seller are marketing; photos from your own person are evidence.
7. Paper before money — always
Never send money on the strength of a conversation. A legitimate sale has a written purchase agreement that names the parcel number, the price, the type of deed you will receive, and the as-is terms. Payment goes through a title or escrow company, or — on a small direct closing — is exchanged at the same time the signed deed is handed to you for recording. Money to a personal account, a payment app, or a "processing fee" before any document exists is the shape of almost every land scam.
Red flags, in one list
- No parcel number, or reluctance to give it
- Owner of record does not match the seller
- Pressure to pay a deposit before a written agreement
- Payment requested to an individual, a payment app, or overseas
- A price so far below the assessed value that it makes no sense even for a distressed sale
- The seller cannot say what kind of deed you will receive
Run these checks on us
We say all of this because we pass every one of these checks, and we would rather you verify than trust. Every property we discuss comes with its parcel number and county up front. Cabeto Medina CORP is the owner of record on the assessor's site, an active corporation in the state registry, and our purchase agreements state the deed type in writing before you commit. Here is exactly how a purchase with us works.
This guide is general information, not legal advice. Records and procedures vary by county and state; consult a real estate attorney or title professional for your specific purchase.
El terreno es el inmueble más fácil de falsificar. No hay casa que recorrer, no hay inquilino a quien llamar, y al "vendedor" solo le hacen falta una foto, un precio y una historia. Cada año hay compradores que transfieren dinero por parcelas que nunca estuvieron en venta — o que eran de otra persona. La buena noticia: todo dato que importa sobre un terreno es público, gratuito y se verifica en una tarde.
1. Pide primero el número de parcela y el condado
Antes del precio, antes de las fotos, antes de todo: pide el número de parcela (también llamado APN, PIN o folio) y el condado. Un dueño real lo tiene en su escritura y en su recibo de impuestos, y te lo da al instante. Un vendedor que se demora, cambia de tema o dice "te lo mando después del depósito" ya te dijo lo que necesitabas saber.
2. Busca al dueño registrado
Busca en Google "[nombre del condado] property appraiser" o "[nombre del condado] assessor". Todos los condados de EE. UU. tienen un sitio público donde ingresas el número de parcela y ves al dueño registrado, el valor tasado, la superficie y casi siempre un mapa. El nombre que aparece ahí debe coincidir con la persona o empresa que te vende. Si el vendedor dice "está a nombre de mi primo" o "la LLC está en actualización" — detente. Se compra al dueño registrado, o no se compra.
3. Lee la escritura
El registrador del condado (recorder o clerk of court) guarda todos los documentos registrados. Busca la parcela o el nombre del dueño y abre la escritura más reciente. Te dice cuándo adquirió el vendedor la propiedad, de quién, y con qué tipo de escritura. Un vendedor que compró el mes pasado en una venta por impuestos y uno que heredó en 1994 son igual de legítimos — pero necesitas saber cuál tienes enfrente, porque cambia el trabajo de título que puedas necesitar después.
4. Verifica que la empresa exista y esté activa
Si el vendedor es una corporación o LLC, búscala en el registro de empresas del estado — en Florida es Sunbiz, en Arkansas el Secretary of State, y cada estado tiene el suyo. Verificas tres cosas: que la entidad exista, que su estado sea activo, y que la persona con la que hablas aparezca como oficial o persona autorizada. Una entidad disuelta, o creada hace dos semanas, merece preguntas más duras.
5. Revisa los impuestos
El recaudador de impuestos del condado (tax collector) muestra si el impuesto predial está al día o en mora, y si hay certificados o gravámenes pendientes. Los impuestos atrasados no descartan el trato — son un número que pertenece al precio — pero un vendedor que no los mencionó fue descuidado o esperaba que no miraras.
6. Mira el terreno
Abre el mapa GIS del condado y la vista satelital. ¿La parcela toca una calle? ¿Esa calle es pública o una servidumbre privada? ¿Está en zona inundable? ¿El "lote limpio" de la foto es realmente la parcela del mapa, o la del vecino? Si la compra es importante para ti, ve al lugar, o págale a alguien local para que lo fotografíe parado en la parcela con el pin del GPS visible. Las fotos del vendedor son publicidad; las fotos de tu propia gente son evidencia.
7. Papel antes que dinero — siempre
Nunca envíes dinero con base en una conversación. Una venta legítima tiene un contrato de compraventa por escrito que indica el número de parcela, el precio, el tipo de escritura que recibirás y las condiciones as-is. El pago va a través de una compañía de título o escrow, o — en un cierre directo pequeño — se intercambia en el mismo momento en que te entregan la escritura firmada para registrarla. Dinero a una cuenta personal, a una app de pagos, o una "tarifa de procesamiento" antes de que exista un documento es la forma de casi todas las estafas de terrenos.
Señales de alerta, en una lista
- Sin número de parcela, o resistencia a darlo
- El dueño registrado no coincide con el vendedor
- Presión para pagar un depósito antes del contrato escrito
- Pago solicitado a una persona, a una app de pagos o al extranjero
- Un precio tan por debajo del valor tasado que no tiene sentido ni para una venta en dificultades
- El vendedor no sabe decir qué tipo de escritura recibirás
Aplícanos estas verificaciones a nosotros
Decimos todo esto porque pasamos cada una de estas verificaciones, y preferimos que verifiques a que confíes. Cada propiedad de la que hablamos viene con su número de parcela y condado desde el inicio. Cabeto Medina CORP es el dueño registrado en el sitio del tasador, una corporación activa en el registro estatal, y nuestros contratos indican el tipo de escritura por escrito antes de que te comprometas. Así funciona exactamente una compra con nosotros.
Esta guía es información general, no asesoría legal. Los registros y procedimientos varían por condado y estado; consulta a un abogado inmobiliario o profesional de títulos para tu compra específica.
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